
这几年房地产圈乱子挺多,恒大那些事闹得人尽皆知,可说起王健林和他的万达,好像更像是打了一场拉锯战。
这三年里,王健林靠着卖资产拼命扛下了6000亿债款,现在又把48座万达广场一块打包卖出去,日子过得让人直打寒颤。从首富到如今的样子,心里的滋味,估计只有他自己最懂。
王健林的万达,曾经是地产圈里的佼佼者,广场几乎开满城市各角落,租金收入也是稳步增长。可从2023年开始,债务压力就像大山一样压顶上来。那时,万达商管上市连续四次遇挫,对赌协议被触发,不得不回购380亿给投资者,局势变得越发紧张。
资金链一紧张,王健林就开始把资产变现来缓解压力。2023年下半年,卖掉了30多座万达广场,主要集中在二三线城市,想用卖地款填补债务缺口。那些本是万达赚钱的金矿,如今却成了变现的工具。
到了2024年,情况反倒更紧张了。太盟投资注入了600亿,王健林的持股从78%降到40%,控制权大幅让出。那一年,卖了26座广场,还把酒店管理业务转让,总共收了24.97亿。债务架构挺复杂,国内债务一堆,短期还款压力特别大。
万达商管有息负债达1375亿,一年内有302亿要还,账面上的现金只有116亿,差不多短缺了200亿。王健林别无选择,只能不停地卖资产,三年下来甩卖了超过千亿的资产,总债务规模也从高峰时的水平降到大约65%左右。
2025年可以说是个关键点,卖资产的速度明显加快了。年初的时候,零散出了手了5座广场,到了年中,又一次性卖掉了48座,涉及北京、上海、广州、成都这些主要城市,总共覆盖了39个城市。这些广场大多坐落在一二线的黄金地段,年租金超过60亿,现在的转手对象包括太盟、腾讯、京东、阳光人寿等机构,总价大概在500亿左右。
太盟投了50亿,银行团队贷款300亿,夹层融资又150亿。万达还保有运营权限,每年可以收2000万的管理费,但产权已经没了。加上下半年那些零散卖出的7座,总共超80座广场都换了主人。
到4月,国内所有公开债都还清了,就只剩下一笔4亿美元的境外债,原本要到2026年2月到期。12月19日,这笔债经过展期,得到了96%的债权人同意,推迟到2028年,到时会分四次偿还本金和利息,每次12.5%。
三年过去,王健林通过这些动作,偿还了接近6000亿的债务。万达从以重资产为主转变为偏向轻资产,主要经营超过500个购物中心,年租金收入超过500亿。不过,总负债还是保持在6000亿左右,商业管理方面的负债在2990到3200亿之间,短期内还差284到529亿。
被执行的金额超过81亿,涉及股权冻结的有50次,王健林名下被冻结的资金达4.9亿。在胡润榜上,他的身家缩水到了100亿左右,排在700多名,比巅峰时的2600亿,少了九成多。至于福布斯内地富豪榜,他的名字也不见了踪影。
跟恒大比起来,王健林走的路不一样。恒大出事后,许家印那边的应对让大家议论个不停,可王健林一直没歇歇脚,没转移资产,也没欠国家一分钱,员工工资也都按时发。这段时间疫情期间,万达广场停业了一个月,工资照发,这份责任心,让不少人觉得挺靠谱的。
都71岁了,还在为万达奔波,打算在2025年下半年把北京总部大楼卖掉。12月26号,大连万达持有的上海万达70%的小额贷款股权被法院预告要拍卖,估值大概7.31亿,起拍价是5.12亿。这次拍卖安排在2026年1月29号到2月1号之间。
到2026年,小王的压力还是没减轻呢。1月份,万达商管发行了3.6亿美元的债券,利率达12.75%,折合人民币差不多25亿,认购的人数超过了1.8倍。
1月10日,中建一局以2.26亿元的价格接手了常德万达广场,背后是国有资本出手。到了2月2日,王健林现身贵州,低调地走访了罗甸大小井景区和花江峡谷大桥,考察文旅发展潜力。
现在万达两条腿走路,既搞商业管理,又玩文旅。新增了8.2万人就业,年会里强调要稳住。不过,租金回报率掉到5%-8%,和搞数字化转型的公司比,还得努力追赶。各家企业都在调整架构,万达依旧在收租那条老路上挣扎着。
债务山还在攒着,2026年到期的债券一大堆,继续靠借新还旧来缓解。珠海万达商管的组织架构也大调整,要走“去万达化”的路子,太盟主导董事会,“一体两翼”简化到三级。虽然控制权让出了一部分,但王健林仍然还抓着大权。
青岛常德万达置业的股权经过变更,涉及2.26亿的交易。限高令一再出现,出行确实不太方便,但他还没彻底放弃。万达入选民营企业500强,不过也面临不少挑战。债务规模庞大,现金流紧张,资本市场的信心也偏低。
中国经济在调整,房地产从快速增长变成追求高品质发展,这就得企业跟上节奏。万达工作没做好,有点跟不上,激进扩张带来的后遗症开始显露出来。
不过,王健林那股军人气质一直没变,他坚持硬扛。谁知道接下来的两年,他能不能靠手头的资产,把信用恢复过来,走出这段困境呢?
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